Geschreven door: mr. Charissa Smit
Een overheidsorganisatie is verplicht om bij het sluiten van een overeenkomst de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. Meer in het bijzonder: bij de verkoop van vastgoed of een perceel grond moet de overheidsorganisatie het gelijkheidsbeginsel in acht nemen. Als de overheidsorganisatie het gelijkheidsbeginsel niet in acht neemt, kan de koopovereenkomst nietig worden verklaard of vernietigd worden. Wanneer wordt de koopovereenkomst nietig verklaard en wanneer wordt de koopovereenkomst vernietigd?
De rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2023:2796) beantwoorden deze vraag verschillend.
Feiten in het kort
In de zaak bij de rechtbank Midden-Nederland heeft de gemeente Rhenen een koopovereenkomst gesloten met de Stichting ’t Brandweer inzake de koop van een monumentaal pand. Deze koopovereenkomst is gesloten zonder dat de gemeente een selectieprocedure heeft gehouden. De rechtbank oordeelt dat de Stichting niet de enige serieuze gegadigde was. De gemeente had daarom een selectieprocedure moeten houden. De koopovereenkomst wordt nietig verklaard.
In de zaak bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft de gemeente Montferland een koopovereenkomst gesloten met Groenstaete inzake de koop van de voormalige gemeentehuislocatie. Deze koopovereenkomst is gesloten zonder dat de gemeente een selectieprocedure heeft gehouden. Het gerechtshof oordeelt dat Groenstaete niet de enige serieuze gegadigde was. De gemeente had daarom een selectieprocedure moeten houden. De koopovereenkomst wordt vernietigd.
Wat is het verschil?
De rechtbank oordeelt dat een overheidsorganisatie bij het sluiten van een koopovereenkomst verplicht is de algemene beginselen van behoorlijk bestuur - zoals het gelijkheidsbeginsel - in acht te nemen. Deze verplichting is geen nieuwe regelgeving, maar bestaand recht. Het Didam-arrest van de Hoge Raad heeft uitsluitend aangegeven dat het gelijkheidsbeginsel ook van toepassing is bij de verkoop van vastgoed en percelen grond door een overheidsorganisatie. De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest aansluiting gezocht bij een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State inzake de schaarse vergunningen (ECLI:NL:RVS:2016:2927). Door het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft de gemeente Rhenen in strijd gehandeld met een dwingende wetsbepaling. Het handelen in strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van de koopovereenkomst. Er is sprake van vernietigbaarheid als de wettelijke bepaling waarmee in strijd is gehandeld ‘uitsluitend strekt ter bescherming van één van de partijen bij een meerzijdige rechtshandeling.’ Volgens de rechtbank doet deze situatie zich hier echter niet voor. Het gelijkheidsbeginsel, in de context van gelijke kansen bieden, strekt er nu juist toe om ook andere partijen - die geen partij zijn bij de koopovereenkomst - te beschermen. Om deze reden verklaart de rechtbank de koopovereenkomst nietig.
Het gerechtshof oordeelt dat de regels in het Didam-arrest geïnspireerd zijn op het aanbestedingsrecht. Het sluiten van een koopovereenkomst - zonder het houden van een selectieprocedure - ziet op de totstandkoming van die overeenkomst, niet op de strekking of inhoud ervan. De Hoge Raad heeft in eerdere uitspraken beslist dat niet-naleving van de aanbestedingsregels niet leidt tot nietigheid van de overeenkomst (bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:1999:ZC2628). Hier komt bij dat in de Aanbestedingswet 2012 is bepaald dat een overeenkomst die in strijd met de aanbestedingsregels is gesloten vernietigbaar is (artikel 4.15 lid 1 onder a Aanbestedingswet 2012). Het gerechtshof vernietigt daarom de koopovereenkomst.
Wij verwachten dat tegen de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden cassatie bij de Hoge Raad ingesteld zal worden. De Hoge Raad zal dan moeten beslissen of de rechtbank of het gerechtshof gelijk heeft.
Wordt vervolgd!
Tips voor de praktijk
- Ongeacht of er sprake is van nietigheid of vernietigbaarheid blijkt uit beide uitspraken dat de regels uit het Didam-arrest ook van toepassing zijn op koopovereenkomsten die gesloten zijn vóór november 2021;
- Uit beide uitspraken blijkt verder dat het gelijkheidsbeginsel - in deze situaties - voorrang had op het vertrouwensbeginsel.
Heeft u vragen over de (gevolgen van) nietigheid of de vernietigbaarheid van een koopovereenkomst? Onze advocaten en adviseurs helpen u graag. Bel (079 - 3631919) of mail onze specialisten.