Geschreven door: mr. Sydney Hertog
Stelt u zich eens voor dat u met een partij onderhandelt over de verkoop van een pand. Na enige tijd breekt u de onderhandelingen af; als uitgangspunt geldt immers de contractsvrijheid. Is die contractsvrijheid wel onbegrensd? Mogen onderhandelingen zomaar worden afgebroken?
Het Gerechtshof ’s Hertogenbosch heeft recent geoordeeld dat een gemeente de onderhandelingen over de (ver)koop van een schoolgebouw mocht afbreken.
Feiten in het kort
Drie eigenaren van een perceel waarop een pand staat, verhuren dit pand aan Kindercentrum dat een kinderopvang exploiteert in het pand. Het perceel gaat onteigend worden door ProRail vanwege een tracébesluit waarin is bepaald dat een deel van het traject Meteren-Boxtel ondergronds moet wordt gelegd. Kindercentrum moet daarom een nieuwe locatie voor de kinderopvang zoeken. De gemeente is eigenaar van een schoolgebouw. De gemeente verwacht dat dit schoolgebouw op korte termijn zal vrijkomen, zodat de kinderopvang mogelijk in dit schoolgebouw gevestigd kan worden.
De gemeente en de eigenaren van het perceel hebben in 2016 verkennende gesprekken gevoerd over de (ver)koop van het schoolgebouw. In een gespreksverslag staat onder meer dat de gemeente niet verplicht is om te zorgen voor nieuwe huisvesting. Wel is de gemeente bereid om te kijken of er afspraken gemaakt kunnen worden over het uitoefenen van het kinderdagverblijf op de locatie van het schoolgebouw. Nadrukkelijk doet de gemeente geen toezegging ten aanzien van het vinden van een nieuwe locatie. Alle gesprekken vinden ambtelijk plaats, onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. In december 2017 gaat de gemeenteraad akkoord met het verkoopvoorstel, mits wordt voldaan aan twee voorwaarden. De eerste voorwaarde is dat bij een toekomstige herontwikkeling van de locatie de koper zich houdt aan de gemeentelijke gebiedsvisie. De tweede, en belangrijkste, voorwaarde is dat de eigenaren het perceel inclusief pand uiterlijk 1 december 2020 aan ProRail verkopen. In januari 2018 zijn de onderhandelingen voortgezet. De eigenaren van het perceel geven aan dat zij bereid zijn het perceel uiterlijk 1 december 2020 aan ProRail te verkopen, mits Kindercentrum uiterlijk 1 december 2020 de kinderopvang kan uitoefenen in het schoolgebouw. In oktober 2018 beëindigt de gemeente de onderhandelingen door intrekking van haar verkoopvoorstel. Duidelijk werd dat Kindercentrum niet binnen de gestelde termijn het schoolgebouw in gebruik kon nemen.
De vraag die voorligt is of de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen over de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot het schoolgebouw af te breken. De rechtbank is van oordeel dat de gemeente de onderhandelingen ‘straffeloos’ (kosteloos) mocht afbreken “omdat de onderhandelingen niet al in de derde fase of tweede fase zijn aangeland.” De eigenaren van het perceel gaan in hoger beroep.
De ‘driefasenleer’
Het hof stelt allereerst de rechtsregel voorop die volgt uit het arrest van 18 juni 1983 van de Hoge Raad (Plas/Valburg). In dit arrest gaat de Hoge Raad in op het leerstuk van de precontractuele aansprakelijkheid. Dit is de aansprakelijkheid bij het afbreken van onderhandelingen voordat een overeenkomst tot stand is gekomen. Sinds dit arrest wordt aangenomen dat de precontractuele fase kan worden opgesplitst in drie delen:
- Fase 1: de fase waarin de onderhandelingen zonder schadevergoedingsverplichtingen kunnen worden beëindigd;
- Fase 2: de fase waarin redelijkheid en billijkheid meebrengen dat bij het afbreken van de onderhandelingen het negatief contractsbelang (de gemaakte kosten) moet worden vergoed;
- Fase 3: de fase waarin het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar moet worden geacht zodat bij het afbreken van de onderhandelingen het positieve contractsbelang (gederfde winst) moet worden vergoed aan de wederpartij.
Oordeel hof: gemeente mocht onderhandelingen afbreken
Het hof oordeelt dat de eigenaren van het perceel er niet gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de onderhandelingen tussen hen en de gemeente zouden resulteren in een koopovereenkomst met betrekking tot het schoolgebouw. Het doen van een verkoopvoorstel betekent namelijk niet dat er ook daadwerkelijk een koopovereenkomst wordt gesloten. Het college heeft enkel een besluit genomen om een voorstel tot verkoop van het schoolgebouw te doen. Dit voorstel is door de eigenaren van het perceel niet aanvaard.
Verder heeft de gemeente uitdrukkelijk aangegeven dat alle gesprekken onder voorbehoud van bestuurlijke besluitvorming van het college of de raad worden gevoerd. Met het enkele tijdsverloop heeft de gemeente het voorbehoud niet prijsgegeven. Ook is in de gevoerde gesprekken geen overeenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. Dit zijn punten waarvan partijen hebben mogen begrijpen dat die belangrijk zijn voor de andere partij. Hiertoe behoren in ieder geval de prijs en het object.
Ten aanzien van het onaanvaardbaar afbreken van de onderhandelingen geeft het hof aan dat het afbreken van de onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn op grond van ‘de andere omstandigheden van het geval’. Het moet gaan om zeer zwaarwegende omstandigheden waarvoor een veroordeling tot hervatting van de onderhandelingen het meest voor de hand ligt.
Het hof overweegt dat de gemeente tijdens de onderhandelingen herhaaldelijk heeft benadrukt dat het de eigen verantwoordelijkheid is van de eigenaren van het perceel om een andere passende locatie te vinden. Volgens de eigenaren van het perceel zou de gemeente de onderhandelingen enkel vanwege een financieel belang hebben afgebroken. Het hof is het daar niet mee eens. Medio 2018 werd duidelijk dat het schoolgebouw niet op korte termijn zou vrijkomen, maar voor langere tijd zou worden gebruikt voor onderwijsactiviteiten. De reden voor het afbreken van de onderhandelingen is dus gelegen in een algemeen belang: onderwijshuisvesting. Verder was het vrijkomen van het schoolgebouw één van de belangrijkste voorwaarden in de onderhandelingen voor de eigenaren van het perceel. Het voortzetten van de onderhandelingen was daarom niet zinvol. De onderhandelingen bevonden zich om deze reden nog in de eerste fase. Het verzoek om schadevergoeding door de eigenaren van het perceel wordt dan ook afgewezen.
Tips voor de praktijk
- Stel duidelijke voorwaarden en aandachtspunten aan een (verkoop)voorstel, zodat de wederpartij minder snel een geslaagd beroep kan doen op gerechtvaardigd vertrouwen;
- Maak duidelijk dat alle gesprekken in het kader van de onderhandelingen ambtelijk plaatsvinden;
- Neem een goedkeuringsvoorbehoud op en maak duidelijk door wie of welk orgaan besluitvorming plaatsvindt;
- Geef nadrukkelijk aan dat er geen toezegging wordt gedaan;
- Wees ervan bewust dat wanneer er geen goedkeuringsvoorbehoud is opgenomen bij overeenstemming over de essentiële onderdelen van een koopovereenkomst het gerechtvaardigd vertrouwen kan ontstaan dat de overeenkomst daadwerkelijk tot stand zal komen. En dat de onderhandelingen niet meer zonder gevolgen afgebroken kunnen worden.
Heeft u vragen over de (pre)contractuele fase in het kader van onderhandelingen? Of het opstellen van een contract? Onze advocaten en adviseurs helpen u graag. Neem contact op met onze specialisten.