De uitleg van een ontbindende voorwaarde

Aanbestedingsrecht en contractenrecht

Soms is het sluiten van een overeenkomst afhankelijk van een toekomstige onzekere gebeurtenis of omstandigheid. Het komt vaak voor dat partijen in dat geval een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst opnemen. In de praktijk ontstaat regelmatig discussie over de uitleg van de ontbindende voorwaarde en daarmee de vraag of een partij zich op de ontbindende voorwaarde kan beroepen.

De Rechtbank Rotterdam heeft zich recent uitgesproken over de uitleg van een ontbindende voorwaarde in een conceptovereenkomst bij de verkoop van een kantoorpand (ECLI:NL:RBROT:2022:7554). Wat was er aan de hand?

De casus

Cypresbaan houdt zich bezig met de aan- en verkoop van onroerend goed. Omdat een bepaald kantoorpand niet meer geschikt leek voor gebruik als kantoorruimte, zou dat getransformeerd moeten worden. Cypresbaan besluit het kantoorpand te verkopen en PG Bedrijfshuisvesting BV (hierna: PG) te vragen dit verkoopproces te begeleiden. Het bedrijf De Nieuwe Norm transformeert en renoveert bestaand vastgoed en heeft interesse in het kantoorpand. Voor een transformatie van het kantoorpand is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. PG informeert daarom bij de gemeente naar de mogelijkheden. De gemeente geeft aan de locatie eerder te hebben beoordeeld en dat zij niet positief staat tegenover een wijziging van het bestemmingsplan. Cypresbaan en De Nieuwe Norm zijn desondanks in onderhandeling getreden. 

In april 2021 heeft De Nieuwe Norm een conceptovereenkomst naar PG opgestuurd waarin onder meer een ontbindende voorwaarde is opgenomen. Deze voorwaarde is vervolgens nog een aantal keer aangepast. De definitieve tekst van de ontbindende voorwaarde die is opgenomen in de conceptovereenkomst luidt als volgt:

“Op vertoon van een schriftelijke afwijzing van de Gemeente Capelle aan den IJssel t.b.v. herbestemming van het onderhavige kantoorpand naar Maatschappelijk / Wonen is koper per uiterste datum 1 juli 2021 bevoegd, deze overeenkomst te ontbinden. Mocht er op 1 juli 2021 geen schriftelijke afwijzing van de Gemeente Capelle aan den IJssel zijn gegeven, zal de genoemde datum, in overleg, naar de toekomst worden verplaatst, doch uiterlijk 1 september 2021.”

De gemeente heeft in mei 2021 laten weten open te staan voor transformatie van het kantoorgebouw. Op 29 juni 2021 was nog geen duidelijkheid van de gemeente. De Nieuwe Norm heeft op dezelfde dag contact opgenomen met Cypresbaan om de termijn te verlengen tot 1 september 2021. Daar heeft Cypresbaan geen antwoord op gegeven. Op 14 juli 2021 heeft de gemeente laten weten op dit moment niet mee te werken aan het initiatief. De Nieuwe Norm beroept zich daarom op de ontbindende voorwaarde. Cypresbaan gaat hier niet mee akkoord. Volgens Cypresbaan gold de ontbindende voorwaarde niet meer, omdat het 1 juli 2021 is geweest en er geen schriftelijke afwijzing is van de gemeente. Partijen verschillen onder meer van mening over de uitleg van de ontbindende voorwaarde.

Haviltexmaatstaf 

Bij de uitleg van contractuele bedingen, zoals een ontbindende voorwaarde, geldt de zogenaamde Haviltexmaatstaf. Deze maatstaf houdt in dat bij de uitleg van een bepaling in een overeenkomst niet alleen moet worden gekeken naar de tekst. Ook moet worden gekeken naar de betekenis die partijen aan die bepaling mochten toekennen en wat zij van elkaar mochten verwachten. Bij de toepassing van deze maatstaf zijn de omstandigheden van het geval beslissend en spelen de redelijkheid en billijkheid een grote rol. Ook de gedragingen van partijen tijdens en na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn. Hieruit kan namelijk worden afgeleid hoe partijen de overeenkomst hebben begrepen. Bovendien speelt een rol tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen mocht worden verwacht. 

Uitleg ontbindende voorwaarde

De rechtbank oordeelt dat bij professionele partijen zoals in deze zaak in de regel groot gewicht kan worden toegekend aan de tekst van de overeenkomst. Van hen mag namelijk worden verwacht dat zij hun bedoelingen juist en duidelijk vastleggen. Van beide partijen mag worden verwacht dat ze extra oplettend waren, vooral omdat ze het uitvoerig over de formulering van de ontbindende voorwaarde hebben gehad en het niet snel eens waren. 

In de ontbindende voorwaarde staat dat een beroep op ontbinding kan worden gedaan als de gemeente de herbestemming van het kantoorpand schriftelijk heeft afgewezen. Er staat niet dat ontbinding mogelijk is als de gemeente nog geen uitsluitsel of (bestuurlijke) goedkeuring heeft gegeven op 1 september 2021. De rechtbank is het met Cypresbaan eens dat de e-mail van 14 juli 2021 van de gemeente niet kan worden gezien als een schriftelijke afwijzing. De Nieuwe Norm kan zich daarom niet (meer) op de ontbindende voorwaarde beroepen. En moet dan ook een fors boetebedrag betalen, zoals opgenomen in de overeenkomst.

Tips voor de praktijk

  • Breng in kaart op welke situaties de ontbindende voorwaarde mogelijk van toepassing is;
  • Gebruik korte zinnen zonder bijzinnen;
  • Vermijd moeilijk taalgebruik;
  • Leg duidelijk vast binnen welke termijn een beroep kan worden gedaan op de ontbindende voorwaarde en door welke partij(en);
  • Hanteer heldere begrippen zodat er geen discussies ontstaan over de betekenis van bewoordingen. 

Heeft u vragen over de ontbindende voorwaarde of wilt u een ontbindende voorwaarde opnemen in een overeenkomst? Onze advocaten en adviseurs helpen u graag. Bel (079 - 363 19 19) of mail ons.

Ontvang onze publicaties

Ontvang ons cursusaanbod

Volg ons op social media

Gerelateerde publicaties

Kunnen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur de redelijkheid en billijkheid van algemene inkoopvoorwaarden (van de VNG) vervangen?

Aanbestedingsrecht en contractenrecht
Een gemeente schrijft in haar algemene voorwaarden dat als een opdrachtnemer een verplichting uit de overeenkomst niet, niet tijdig of niet naar behoren nakomt, de gemeente het recht heeft de…

Eerdere publicaties

Latere publicaties

Geen latere publicaties beschikbaar.