Didam-arrest
Wil een overheidslichaam een onroerende zaak verkopen of op andere wijze uitgeven? Dan moet het op grond van het gelijkheidsbeginsel onder omstandigheden ruimte bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen. De Hoge Raad heeft hiervoor in 2021 regels geformuleerd in het Didam-arrest.
Selectieprocedure
Als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten zijn, moet het overheidslichaam een selectieprocedure organiseren. Daarbij gelden onder meer de volgende uitgangspunten:
- Het overheidslichaam stelt vooraf criteria vast aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
- Bij het vaststellen en toepassen van de criteria moeten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen.
- Het overheidslichaam moet tijdig en op passende wijze bekendmaken dat de onroerende zaak beschikbaar is. Ook moet informatie worden gegeven over de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria.
Zo krijgen potentiële gegadigden een gelijke kans om mee te dingen.
Ruimte voor eigen beleid
Ook na het Didam-arrest heeft een overheidslichaam ruimte om te bepalen aan welke eisen een koper en het gebruik van de onroerende zaak moeten voldoen. De gekozen criteria kunnen ertoe leiden dat niet iedere gegadigde in aanmerking komt. De criteria moeten wel objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
Ook bij de inrichting van de selectieprocedure bestaat ruimte. Afhankelijk van de situatie kan bijvoorbeeld worden gekozen voor een tender, een veiling, een procedure op volgorde van binnenkomst of een andere passende selectieprocedure.
Eén serieuze gegadigde
Een selectieprocedure is niet altijd nodig. Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, mag het overheidslichaam de onroerende zaak rechtstreeks aan deze partij verkopen.
Het voornemen tot verkoop moet wel vooraf worden gepubliceerd. Daarbij moet het overheidslichaam motiveren waarom naar zijn oordeel slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
Gevolgen van het niet naleven van de Didam-regels
In 2024 heeft de Hoge Raad in een vervolg op het Didam-arrest meer duidelijkheid gegeven over de gevolgen van het niet naleven van de Didam-regels. Een koopovereenkomst die in strijd met deze regels is gesloten, blijft gewoon geldig. De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest II van 15 november 2024 bepaald dat er geen sprake is van nietigheid of vernietigbaarheid. Het handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur levert geen strijd op met een dwingendrechtelijke wetsbepaling (artikel 3:40 BW).
Wel handelt een overheidslichaam in beginsel onrechtmatig tegenover een potentiële gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Deze gegadigde kan onder omstandigheden aanspraak maken op schadevergoeding. Ook kan de rechter onder omstandigheden het overheidslichaam verbieden om tot verkoop of levering aan een ander over te gaan.
De Hoge Raad heeft daarnaast bepaald dat de Didam-regels ook gelden voor overheidshandelen van vóór het eerste Didam-arrest uit 2021. De regels vloeien namelijk voort uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Deze beginselen zijn op grond van de schakelbepaling uit artikel 3:14 BW en het Amsterdam/IKON-arrest van 27 maart 1987 ook van toepassing als een overheidslichaam een overeenkomst sluit.
Heeft u vragen over grondverkoop door de overheid of de toepassing van de Didam-regels? Bel onze specialisten: 079 - 3631919 of stuur een e-mail.
Advies nodig?
Bel ons: 079-3631919 of stuur een mail. Wij helpen u graag.
