In een recente uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2022:3350) past de voorzieningenrechter het Didam-arrest toe bij de één-op-één verkoop van grond door een gemeente aan een woningcorporatie. De kern van het geschil komt neer op de vraag of de gemeente zich terecht heeft beroepen op de uitzonderingsmogelijkheid uit het Didam-arrest. Wat was er aan de hand?
De feiten in het kort
Flevoland Invest is eigenaar van een supermarkt. De gemeente is eigenaar van een perceel grond dat gelegen is tussen de supermarkt en de openbare weg. Stichting Ymere (hierna: ‘Ymere’) is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet, die actief is in de gemeente Almere. Op 17 mei 2019 hebben de gemeente en Ymere een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin onder meer is opgenomen dat Ymere het recht verkrijgt om circa 100 extra sociale huurwoningen in Almere te bouwen, bovenop de prestatieafspraken.
Bij besluit van 30 januari 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd met het realiseren van extra sociale huurwoningen op het perceel. In september 2021 is een reserveringsovereenkomst gesloten waarin is opgenomen dat de gemeente het perceel voor Ymere reserveert en Ymere binnen een bepaalde termijn moet aangeven of zij voor de verkoop in aanmerking wenst te komen. In februari 2021 heeft Flevoland Invest zich bij de gemeente gemeld als gegadigde voor de verwerving van het perceel. De gemeente heeft daarop aangegeven dat het perceel is aangewezen voor sociale woningbouw, en dat het perceel daarmee alleen beschikbaar is voor toegelaten instellingen onder de Woningwet. Ook geeft de gemeente aan dat Ymere op basis van eerder verworven rechten recht had op één of meerdere locaties ten behoeve van de realisatie van sociale woningbouw. In juni 2021 heeft de gemeente vervolgens een bericht op haar website geplaatst waarin het voornemen tot het aangaan van een koopovereenkomst met Ymere wordt medegedeeld. Flevoland Invest vordert met een beroep op het Didam-arrest onder meer de gemeente te verbieden om het perceel te verkopen zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure.
Oordeel voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter gaat allereerst in op het Didam-arrest van de Hoge Raad waarin is overwogen dat op grond van artikel 3:14 BW een bevoegdheid die krachtens burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, mededingingsruimte moet bieden aan potentiële gegadigden. Het overheidslichaam zal in dat geval criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Ook moet het overheidslichaam een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Op deze hoofdregel geldt één uitzondering, namelijk: indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, dan hoeft de mededingingsruimte niet te worden geboden.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente voldaan aan de eis het voornemen voorafgaand aan de verkoop bekend te maken, door een termijn van dertig dagen te bieden om een kort geding aanhangig te maken. Omdat Flevoland Invest belangstelling toont, zijn er meerdere gegadigden voor de aankoop van het perceel. Dit betekent dat in beginsel een openbare selectieprocedure moet worden doorlopen.
De gemeente beroept zich echter op de uitzondering. Uit het bericht op de website blijkt dat de gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling op het perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt, doorslaggevend heeft geacht bij de selectie van een woningcorporatie. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente hiermee een voldoende gemotiveerd objectief, toetsbaar en redelijk criterium ten grondslag gelegd aan de conclusie dat slechts een woningcorporatie voor de verkoop van het perceel in aanmerking komt. Of een gegadigde een woningcorporatie is, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter objectief bepaalbaar en toetsbaar. Ook is het criterium redelijk. Ymere komt bovendien als enige serieuze gegadigde in aanmerking, nu de gemeente heeft toegelicht dat de prestatieafspraken samen met de woningcorporaties en huurdersorganisatie worden uitgewerkt in werkafspraken. Daaruit volgt het aantal woningen dat iedere corporatie zal realiseren, maar ook op welke locatie de realisatie zal plaatsvinden. De gemeente heeft zich rechtsgeldig op de uitzondering in het Didam-arrest beroepen en hoeft ten aanzien van de verkoop van het perceel niet alsnog een openbare selectieprocedure als bedoeld in het Didam-arrest te doorlopen, aldus de voorzieningenrechter.