Huisvesting en woonruimtevoorraad

Om de woningnood te bestrijden biedt de Huisvestingswet 2014 gemeenten instrumenten om te sturen op de verdeling van schaarse huurwoningen en op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Om deze instrumenten in te kunnen zetten, moet een gemeenteraad aantonen dat sprake is van schaarste aan woningen. Daarnaast kan de gemeenteraad in het bestemmingsplan regels opnemen over de manier waarop een woning gebruikt mag worden. Het is belangrijk dit onderscheid goed in de gaten te houden, omdat daarom vaak zowel een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan als een vergunning op grond van de Huisvestingswet nodig is om het gebruik van een woning te wijzigen. Het kan voorkomen dat je de ene vergunning wel krijgt en de andere niet, met als gevolg dat je met de wel verkregen vergunning niet kunt bereiken wat je beoogt.

Bestemmingsplan

Een van de instrumenten die gemeenten hebben om te sturen op huisvesting en de woonruimtevoorraad is het bestemmingsplan. In het bestemmingsplannen kunnen regels zijn opgenomen over het maximum aantal te bouwen woningen per bouwvlak of per bestemmingsgebied. Ook kunnen er regels over het maximum aantal wooneenheden zijn opgenomen en regels over het gebruik van een woning voor meer dan één huishouden, regelingen over woonvormen of niet permanente bewoning door arbeidsmigranten.

Huisvestigingsverordening

Veel gemeenten hebben een huisvestingsverordening. In de huisvestingsverordening kan worden opgenomen dat de woonruimtevoorraad op een bepaalde wijze moet zijn en blijven samengesteld. De regels beogen de woonruimtevoorraad te beschermen.
De gemeenteraad kan een vergunningplicht opleggen voor:

  • het onttrekken en samenvoegen van woonruimte;
  • het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte;
  • het vormen van twee of meer zelfstandige woonruimten in een zelfstandige woonruimte;
  • het splitsen van een gebouw in appartementsrechten.

Een vergunning kan worden geweigerd in het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bescherming van die belangen kan ook om andere redenen, zoals de leefbaarheid, wenselijk zijn.

Onttrekken van woonruimte

Onttrekken houdt in dat een woning voor een ander doel dan bewoning wordt gebruikt. Een (gedeelte van een) woning wordt bijvoorbeeld gesloopt, gebruikt als bedrijfsruimte of verhuurd aan toeristen (vakantieverhuur). Door het onttrekken ontstaat een wijziging in de woonruimtevoorraad. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat hiervoor een vergunning vereist is op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet.

Omzetten van woonruimte

Omzetten van woonruimte houdt in dat zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimtes. Een gezinswoning wordt bijvoorbeeld geschikt gemaakt voor kamerverhuur. Ook met het omzetten van woonruimte ontstaat een wijziging in de woonruimtevoorraad en de gemeenteraad kan bepalen dat hiervoor een vergunning vereist is op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet. Veel gemeenten hanteren naast de huisvestingsverordening ook nog beleidsregels die daarmee samenhangen en waarin nog meer criteria staan om voor een vergunning in aanmerking te komen.

Wet toeristische verhuur van woonruimte

Toeristische verhuur (Bed & Breakfast, Airbnb etc.) is een vorm van woningonttrekking die vaak vergunningvrij is. Vaak is het wel aan strenge voorwaarden gebonden. Zo gebruiken populaire toeristische gemeenten in toenemende mate de huisvestingsverordening als middel om uit de hand gelopen Airbnb-verhuur tegen te gaan.

Op 6 oktober 2020 is de Wet toeristische verhuur van woonruimte door de Eerste Kamer aangenomen. De wet treedt naar alle waarschijnlijkheid per 1 januari 2021 in werking en wijzigt de Huisvestingswet 2014. Toeristische verhuur valt vanaf dat moment niet langer onder het onttrekken van woonruimte. De wet regelt dat gemeenten verhuurders die hun woning aan toeristen verhuren, kunnen verplichten om een registratienummer aan te vragen. Dit registratienummer moet de verhuurder vermelden bij elke advertentie op platforms zoals Airbnb, Booking.com en Expedia. Dit geeft gemeenten meer zicht op de adressen en personen die verhuren aan toeristen.

De gemeenteraad kan bovendien bepalen dat een woonruimte een maximaal aantal nachten per jaar toeristisch verhuurd mag worden om de druk op de woningmarkt te verminderen of de leefbaarheid te bevorderen. Daarbij kan een meldplicht per verhuring ingesteld worden. In uitzonderlijke situaties kan een gemeente een vergunningplicht invoeren waarbij het niet is uitgesloten dat een beperkt aantal vergunningen wordt verleend.

Huisvestiging van arbeidsmigranten

Huisvesting van arbeidsmigranten reguleren gemeenten in het geldende bestemmingsplan en de huisvestingsverordening. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat het bestemmingsplan alleen wonen in gezinssamenstelling toestaat. In dat geval mogen er geen arbeidsmigranten wonen. Soms leggen bestemmingsplannen geen duidelijke koppeling tussen de definitie van een woning (wonen in gezinssamenstelling) en de woonbestemming. In dat geval kunnen arbeidsmigranten wel in een woning worden gehuisvest. Ook kan het mogelijk zijn arbeidsmigranten te huisvesten in een pand met een logiesfunctie (kortdurend verblijf).

Toezicht en handhaving

Vanwege de grote woningnood treden gemeenten steeds vaker en strenger op als het om vermeende overtredingen van de Huisvestingswet en huisvestingsverordening gaat. Onttrekken, omzetten, splitsen of samenvoegen is meestal niet alleen een kwestie van een omgevingsvergunning aanvragen, maar daarnaast ook een onttrekkingsvergunning, een omzettingsvergunning, een samenvoegingsvergunning of een vergunning voor woningvorming.

Omwonenden ervaren vaak overlast van toeristische verhuur of verhuur aan arbeidsmigranten. Gemeenten hebben regelmatig te maken met verzoeken om handhaving op dit gebied. Voor gemeenten is het daarom belangrijk om duidelijk regels te stellen ten aanzien van deze vormen van verhuur in het bestemmingsplan en/of de huisvestingsverordening.

Vragen over huisvesting en woonruimtevoorraad?

Heeft u vragen of huisvesting van arbeidsmigranten, huisvesting van studenten, het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten of toeristische verhuur van woonruimten? De specialisten van Vijverberg hebben ruime ervaring met dit soort vraagstukken. Wij kunnen u adviseren over welke vergunningen nodig zijn en de voorwaarden waaraan voldaan moet worden. Ook voor hulp bij het optimaliseren van het vergunningverleningsproces en voor vragen over rechtsbescherming of juridische bijstand in procedures bij de bestuursrechter kunt u terecht bij één van onze juristen.

Advies nodig?

Bel ons: 079-3631919 of stuur een mail. Wij helpen u graag.

Ontvang ons cursusaanbod

Volg ons op social media

Ontvang onze publicaties

Volg ons op social media